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ここでは、アパートやマンションなどを使った、不動産の賃貸事業について説明します。
これからマンション・アパートを建てて、不動産賃貸事業を始めようとされている方、またはすでに不動産収入を得ている方はぜひご参考にしてください。

貸家やアパート、マンションを所有して行う賃貸住宅経営。
資金を元にして、副業として始められる方も多いビジネスです。
この賃貸住宅経営から生じる賃貸料などの不動産収入にも税金がかかります。
まず、この不動産収入にかかる税金について考えてみましょう。

不動産収入にかかる主な税金は所得税です。※
税金の種類としては、皆さんの給料や事業から得られた収入にかかるのと同じ税金です。
給料の場合は会社で源泉徴収し、年末調整でその年の税額を精算して税額が確定しますが、不動産収入は、小売り業などの事業と同じく、ご自分で税額を計算して申告しなければなりません。

※こうして計算した所得税をベースにして、地方税である「住民税」と「事業税」もかかることになります。

所得税は、不動産収入そのままの金額に税金がかかるわけではありません。
不動産収入から必要経費を差し引いた金額である、「不動産所得」に税率をかけて計算します。

不動産所得　＝　不動産収入　－　必要経費

不動産収入・・・不動産を賃貸したことによって受け取った家賃、地代、共益費、更料をいいます。
敷金や礼金、保証金、権利金は、返還しないものに限り不動産収入となり、返還するものは預り金となります。
名義書換料、承諾料、頭金などの名前で受け取るものも同様です。

・必要経費として認められるもの

減価償却費・・・・・・建物の取得価額を耐用年数に応じて各年分に配分した金額
借入金利息・・・・・・賃貸住宅を購入するために借り入れた借入金の利子
地代・・・・・・・・・土地を借りて建物を建てた場合に、その土地の地主に支払う地代
修繕費・・・・・・・・建物の修繕のために支払った金額
保険料・・・・・・・・建物にかかる火災保険などの損害保険料
租税公課・・・・・・・土地・建物にかかる不動産取得税や登録免許税、固定資産税、印紙税、事業税など
広告宣伝費・・・・・・賃貸住宅の入居者募集のための広告や宣伝費
管理費・給与手当・・・賃貸住宅の警備保障人や管理人に支払う給与
仲介手数料・・・・・・不動産業者などへの賃貸契約の仲介手数料

※新築住宅を購入したときに支払った仲介手数料、印紙代などは、購入価格に含めずに費用計上することができます。

所得税の計算方法に、分離課税と総合課税があります。
所得税の計算の基となる「所得」には、不動産所得の他にも給与所得や一時所得などがあり、それぞれ、分離課税で計算するか、総合課税で計算するかが決められています。なぜ、所得税はわざわざこのような2種類の課税方法を用いて計算するのでしょうか。それは、一時的に多額の収入があった年に、高額の税金がかかるのを避けるためです。毎年の賃貸収入と比べて、不動産を売った場合などの一時的に得た収入が大きいときは、総合課税で計算するとその年だけ極端に大きい税額が課せられてしまうことがあります。これは、不動産賃貸業の通常の売上実態とは異なる課税で、そのまま税額を計算すると例年に比べて著しく税負担が重くなってしまいます。
そのような高額な税負担を避けるための計算方法なのです。

不動産所得は原則として総合課税なので、他の所得と損益通算（プラスの金額とマイナスの金額を相殺すること）することができます。
以下、不動産収入に特有な収入／支出について、不動産所得を計算する際に注意すべき点をみてみましょう。

関西には、敷引という慣行があります。
これは、主に関西地区の居住用建物の賃貸借において行われている慣行で、借主は入居時に「礼金・敷金」を
貸主に納めることになっています。これは借主の入居期間中の債務の担保としての性格があるため、「預り金」として処理します。
関東では退去時の室内の損耗程度によって実費の原状回復費用が決まりますが、関西の「敷引」制度では、借主の債務の有無に係らず、退去時に一定割合を差し引いて返還することになっています（決められていた敷引き額以上に部屋の補修費用がかかっても、逆にきれいに部屋を使った場合でも、決められた敷引き額は返金されないのが普通です）。
そのため、入居時に支払われた金額のうち、借主に返還されないことが決まっている金額は預り金として処理せず、不動産収入として計上しなければなりません。

（1）不動産所得の65万円控除

　　不動産所得から55万円を特別に控除することができます。一定条件を満たせば65万円控除を受けることもできます。

（2）損失の繰越

　　不動産所得上の損失で、損益通算しても引き切れない損失が残る場合

　（白色申告者）
　　災害による事業用資産の損失を除いて損益通算で打ち切り、翌年以降に繰越することはできません。

　（青色申告者）
　　・翌年以降3年間の所得から繰越控除できます。
　　・その純損失の額に見合う前年の所得税を還付してもらえる「純損失の繰戻し還付」が受けられる。
　　・純損失の金額の一部を純損失の繰戻し還付、残りを純損失の繰越控除とすることも可。

　　※賃貸事業を始めた初年度は、登記や借入手続など、諸費用がかさみます。このため、初年度は損失になることがあります。

（3）配偶者を青色事業専従者にできる

　　賃貸住宅の日常の管理や帳簿の記入を、ご家族の方が担当されている場合は、その管理や記帳に対する報酬として、給与を支払うことができます。この給与は、不動産所得の計算上、必要経費として計上することができます。
　　配偶者の方は給与をもらうことになるため、配偶者の方も所得税を収めることが必要になりますが、所得税は累進課税であるため、オーナー1人分で計算するよりも、オーナーと配偶者の方との2人に分けて計算したほうが、結果として所得税は低くなります。

　　ただし、青色申告を受けるためにはそのための手続が必要です。

　　まず、青色申告を受けるためには、その年の3月15日まで※に、一定の事項を記載した「青色申告承認申請書」を納税地の所轄税務署長に提出しなければいけません。
　　※その年1月16日以後新たに同条に規定する業務を開始した場合には、その業務を開始した日から2月以内
　　また、ご家族に上述の専従者給与を支払って費用計上するためには、「青色事業専従者給与に関する届出書」も提出しなければいけません。

　　青色申告を受けることによるデメリットとしては、賃貸事業について、以下の資料、帳簿を整える必要があることが挙げられます。

　　1. 正規の簿記（複式簿記）によって帳簿を付ける（専従者給与の適用を受ける場合）
　　2. 決算を行い、「損益計算書」と「貸借対照表」を作成する
　　3. 必要経費の領収書を整理し保管する（7年）
　　4. 取引を記録した書類（納品書、請求書、発注書、受注書、契約書等）を整理し保管する（5年）

　　これらの記帳、資料の保管の具体的な方法については、税理士にご相談ください。
　　税理士法人 さくら会計では、色々な届出から所得税の申告まで承っております。

これから賃貸事業を始めようと考えておられる方、賃貸事業を始めてまもない方は、次に説明する節税方法をご参考ください。

（1）減価償却資産を種類ごとに細分化する

　　建物等を工事の種類ごとに細分化します。定率法を採用できるものについては、その分定額法よりも多く費用計上できて、節税となります。また、耐用年数も短いものが適用できる場合も節税となります。

（2）建物の修繕費の請求書はこまめに

　　上述の「必要経費として認められるもの」の項目に「修繕費」を挙げましたが、実はすべての修繕費が必要経費とし計上できるわけではありません。金額が大きい支出など、修繕費となるための要件を満たさないものは資本的支出とみなされ、必要経費と認められない場合もあります。

　　*1 7:3基準：
　　支出額の30%とその固定資産の前期末取得価額の10%のいずれか少ない額を修繕費とし、残額を資本的支出として経理する方法をいいます。

　　*2 災害特例：
　　災害などで損傷した固定資産に対する支出額で、資本的支出であるか修繕費であるかが明らかでないものは、支出額の30％相当額を修繕費として損金経理することができるとする特例です。

　　→　資本的支出とされる支出金額は、建物の一部とみなして減価償却を行うことになります。

（3）不動産をご家族の方に譲渡または贈与する

　　繰り返しになりますが、所得税は累進税率によって課税します。
　　おひとりで複数の賃貸住宅や収入割合の高い賃貸住宅をお持ちの場合は、どうしても所得税は高額になってしまいます。
　　そのような場合は、いっそのこと、ご家族の方に譲渡や贈与されてみてはいかがでしょうか。
　　不動産の価値は変わらぬまま、収入金額は分散されることになるため、その分所得税額が低くなります。
　　不動産を一度に贈与するのは贈与税などの負担が重すぎるという場合には、少しずつ名義を移していくという方法も考えられます。
　　この不動産の贈与・譲渡は、長期的に考えれば、相続税の生前対策にもつながります。

　　譲渡または贈与される側の譲渡所得や贈与税、登記にかかる費用などを考慮する必要がありますが、長期的に考えて節税効果が期待できるなら実行すべきです。